Стройкомплекс России на пути к банкротствам
Озвученные вице-премьером Маратом Хуснуллиным данные о том, что 19 процентов строительных объектов сдвинули сроки ввода, свидетельствуют о наличии серьёзных и системных проблем в российской строительной индустрии. Прогноз о возможном банкротстве до 30 процентов девелоперов выглядит вполне реалистичным, поскольку основан на фундаментальных проблемах отрасли. Подробности - в материалах «Октагона» и «Известий».
Многие застройщики, особенно средние и региональные, работают с крайне высокой долей заёмного финансирования. Рост ключевой ставки Банка России сделал кредиты неподъёмными для большинства из них. В свою очередь, заморозка строительства из-за нехватки оборотных средств ведет к техническому дефолту по долгам, пишет в «Октагоне» заместитель председателя комитета Госдумы РФ по экономической политике Артём Кирьянов. Несмотря на переход на эскроу-счета, который защитил дольщиков, он же и обнажил слабость девелоперов. Раньше деньги дольщиков были бесплатным оборотным капиталом. Теперь застройщик должен сначала построить объект (часто на кредитные средства) и только затем получить деньги из эскроу-счетов после ввода дома в эксплуатацию. Это требует весьма существенной финансовой прочности.
В ожидании банкротств
Сегодня налицо падение платежеспособного спроса: граждане перестают вкладываться в недвижимость. Высокие ипотечные ставки, общая экономическая неопределённость и снижение реальных доходов населения – всё это обрушило спрос. Без постоянного притока денег от покупателей любая «пирамида долгов» рушится.
Таким образом, озвученный вице-премьером прогноз отражает уязвимость значительного сегмента рынка, который был ориентирован на постоянный рост и дешевые деньги. Сейчас эти условия исчезли.
Что касается перспектив стройиндустрии – они видятся в парадигме «оздоровление через кризис» – отрасль ждут болезненные трансформации.
В краткосрочной перспективе (12-18 месяцев) можно ожидать ряд значимых явлений. В числе таковых – волны консолидаций и банкротств, некрупные и финансово нестабильные девелоперы будут уходить. Это повысит концентрацию рынка.
Очевидно повышение роли государства как «спасателя» и регулятора: государство будет вынуждено активнее участвовать в санации проблемных объектов через механизмы фонда защиты дольщиков и другие инструменты.
Главный приоритет – не допустить социального взрыва из-за обманутых дольщиков.
Востребовано стимулирование спроса точечными мерами: льготные ипотечные программы будут продолжать точечно поддерживать спрос, но не смогут кардинально изменить ситуацию на всем рынке.
В среднесрочной и долгосрочной перспективе (2-5 лет и далее), полагаю, можно прогнозировать смену бизнес-модели – успешными будут те девелоперы, которые смогут строить эффективно и быстро, снижая себестоимость квадратного метра за счет индустриализации строительства, использования инновационных технологий, оптимизации логистики и управления проектами. В плюсе окажутся те, кто способен развивать арендный бизнес, что даёт стабильный и долгосрочный доход, а не разовую прибыль от продажи.
Важно и диверсифицироваться в смежные сегменты: коммерческая недвижимость, инфраструктурные проекты, реновация и редевелопмент существующего фонда.
Без ипотеки
В условиях низкого спроса конкурировать можно будет только качеством продукта: энергоэффективностью, продуманными планировками, развитой инфраструктурой внутри жилых кварталов. Эра продажи «голых бетонных коробок» заканчивается.
Можно прогнозировать снижение доли ипотеки – рынок будет постепенно привыкать к жизни без дешёвой ипотеки. Это может стимулировать развитие других форм приобретения жилья (накопления, кооперативы и т.д.).
Также проблема заключается в качественном и географическом неравенстве.
Основной дефицит – это современное, комфортное и доступное жильё в развивающихся агломерациях (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники) и катастрофически ветхий фонд в малых городах и моногородах. Перспектива отрасли не в том, чтобы всеми силами наращивать эти «квадратные метры», а в том, чтобы перераспределять и модернизировать жилой фонд, отвечая на реальные потребности людей, а не на спекулятивные инвестиционные ожидания.
Спасёт ли перенос сроков ввода жилья?
Власти разрешили застройщикам переносить сроки ввода жилья. Такой подход реализован в качестве антикризисной меры, призванной помочь российским девелоперам гарантированно достроить недвижимость. Серьезных рисков при реализации инициативы в правительстве не видят. Однако эксперты предупреждают, что перенос сроков может подорвать доверие к рынку, усиливая недовольство дольщиков, пишет корр. «Известий» Валентина Аверьянова.
Сдвиг вправо
Застройщики могут переносить сроки ввода жилья. Такую антикризисную меру предоставили им российские власти. Об этом сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин на пленарной сессии «Технологическое лидерство в строительной отрасли». Серьезных рисков при реализации такого подхода он не видит.
«Мы действительно как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода для того, чтобы точно, гарантированно построить дома. Сказать, что у нас какие-то сейчас огромные риски, не скажу. Мы видим в режиме реального времени, раз в неделю собираемся со всеми губернаторами, мониторим, что происходит на рынке строительства. Отдельные случаи есть, но базово считаем, что мы в целом эту ситуацию переживем», — подчеркнул Хуснуллин, комментируя ситуацию на рынке недвижимости.
Вице-премьер ожидает, что положение девелоперов улучшится, если ключевая ставка начнет снижаться более быстрыми темпами.
При этом сегодня строители в России сталкиваются со сложностями. Срок 19% строительных объектов, по словам Хуснуллина, уже перенесен. У 20% застройщиков есть риск банкротства. И доля их, по оценке вице-премьера, может превысить 30%, если россияне не начнут активнее вкладываться в недвижимость.
«Известия» направили запрос в Минстрой РФ. На момент выхода публикации ответ не поступил.
Непростая ситуация
Российский рынок недвижимости сталкивается сегодня с кризисными явлениями, которые обусловлены несколькими факторами, отмечает заместитель директора института экономики, управления и права МГПУ Адель Дарякин. В первую очередь влияние на ситуацию оказывают высокие процентные ставки по кредитным ресурсам.
— Несмотря на снижение неделю назад ключевой ставки на 100 базисных пунктов, рыночное ипотечное кредитование всё еще остается в зоне ограниченного спроса, — указывает эксперт. А спрос этот оказался ограниченным из-за высокой стоимости и недвижимости, и кредитных продуктов в банках.
При этом инфляционные издержки привели к удорожанию строительных материалов, что определило рост себестоимости строительства, уточняет собеседник «Известий».
Таким образом, проявление стагнации рынка жилья определяет низкий спрос, наличие высокого предложения и ограниченность источников финансирования, перечисляет он.
Сейчас на рынке новостроек есть слабое оживление, вызванное сезонными факторами и сигналами ЦБ в виде незначительного снижения учетной ставки, полагает президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.
Однако в настоящий момент продолжается охлаждение рынка, считает руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости «ТеДо» Андрей Тонконогов.
— Как прогнозировалось ранее, рынок возвращается к объемам продаж, которые были до введения льготной ипотеки, — уверен он.
При этом очень многие застройщики задерживают сроки выдачи ключей, обращает внимание президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Практически каждая вторая стройка идет с нарушением сроков.
— Решение о том, что никаких штрафных санкций за срыв сдачи не будет, пока действует до конца года. Но я думаю, что потом продлят этот период, если девелоперы не будут вписываться в сроки, — ожидает собеседница «Известий».
Неоднозначный путь
Перенос сроков ввода жилья подрывает доверие к рынку, предупреждает Адель Дарякин. Это приводит к росту недовольства со стороны дольщиков, так как возникает эффект заморозки вложенных ими средств: невозможность переехать в срок, необходимость снимать квартиру и платить по кредиту одновременно.
Кроме того, может возникать «эффект домино», когда сдвиг сроков текущих объектов влечет за собой перенос графика строительства новых или проектируемых домов, предостерегает эксперт.
Клиенты из-за данной меры столкнутся с неудобствами, ожидает Ирина Радченко. А сегодня покупатели новостроек — это в основном люди, которые пользуются льготной семейной ипотекой. Сами же застройщики от возможности переноса сроков выиграют, ведь они смогут продолжать строить объекты в нужном темпе без необходимости платить штрафы и пени.
В краткосрочной перспективе мера поможет девелоперам, предоставив временный лаг для поиска ликвидных средств и покрытия кассовых разрывов, подтверждает Дарякин.
— В тоже время при отсутствии у застройщика денежных средств и хорошей репутации перенос сроков может лишь создавать дополнительные юридические и финансовые риски, — подчеркивает собеседник «Известий».
Сдвиг сроков ввода жилья соответствует интересам и застройщиков, и дольщиков, не согласен Максим Федорченко.
— С целью сохранения стабильности проектов застройщики стараются привести темпы строительства в соответствие с темпами текущих продаж. Если строить быстрее, чем продается, то средства, собранные на эскроу-счетах, перестают покрывать кредит, потраченный на выполнение строительно-монтажных работ, а это означает резкий рост ставки по кредиту, — разъясняет он.
Это, как уточняет эксперт, может повлечь нарушение финансового плана проекта — ожидаемые доходы станут меньше расходной части и банк остановит финансирование.
— Поэтому при стабильных темпах строительства некоторое замедление разумно, дольщикам ведь важно в итоге получить жилье, а не вернуть деньги с эскроу-счета обанкротившегося застройщика, — убежден собеседник «Известий».
Позитивная динамика
Для самих застройщиков намного выгоднее сдавать объекты в срок, обращает внимание Максим Федорченко. Но для этого надо улучшить ситуацию с продажами, снизившимися с ростом учетной ставки и отменой льготной ипотеки.
— Так что и вернуть их можно либо расширяя льготные программы, либо сделав доступными «обычные» ипотечные продукты, — убежден эксперт.
Для улучшения ситуации на рынке недвижимости требуется проработать проблемы спроса и финансирования строительства, подтверждает Адель Дарякин. Главным индикатором остаются ключевая ставка и инфляция. При их обоюдном снижении возможно оживление рынка недвижимости.
— Но, по прогнозу ЦБ, ставка будет менее 15% не ранее второй половины 2026 года, — указывает Андрей Тонконогов.
Свой эффект при оживлении рынка также могут оказать целевые кредиты, государственные гарантии и инструменты финансирования, уверен Дарякин.
В последнее время спрос на недвижимость, однако, уже повышается, отмечает Ирина Радченко. К этому, по ее словам, приводят снижение ключевой ставки и ослабление рубля.
— Люди уже потянулись из депозитов снова на рынок недвижимости. Вкладываются и в котлованы, и во вторичку. Поэтому сейчас спрос постепенно возвращается, — указывает эксперт.
Это в перспективе может улучшить ситуацию на рынке недвижимости, ведь у застройщиков появятся средства для того, чтобы побыстрее закончить начатые объекты, полагает собеседница «Известий».
