Цена - лакмусовая бумажка качества
Правильно организованная работа по управлению недвижимостью создает условия для того, чтобы предприниматели получали в аренду качественные современные офисы и производственные помещения по доступным ценам. В результате начинают оживать здания и корпуса, на которых давным-давно был поставлен крест. В первую очередь это касается недвижимости, принадлежащей предприятиям оборонного комплекса, пришедшим в упадок из-за потери инновационных мощностей. Поэтому это очень важная и серьезная работа, которую должны активно вести как Минземимущество РТ, так и все остальные структуры, действующие в этой сфере. В какой-то степени это и политический вопрос, ведь от стабильности или, напротив, хаоса на данном сегменте рынка зависит общая экономическая ситуация в республике. Поэтому здесь не может и не должно быть места агрессии и желанию “зарыть” конкурента. Другое дело, когда начинают действовать законы рынка, предусматривающие определенное соперничество между коммерческими структурами. Но это совсем другое дело: цивилизованный рынок не предусматривает подножек и ударов в спину.Что же касается задач, стоящих перед государством, то главная из них - сократить количество государственной собственности до минимума. Честно говоря, хорошо было бы, если бы госсобственности в чистом виде вообще не осталось. Это касается не только республиканской, но и городской, муниципальной собственности. Желательно, чтобы города продали ее по имеющейся методике. В результате везде будут равные условия по аренде недвижимости и арендной плате. Конечно, нужно сразу же определить роль и место государства в этом вопросе. Диктата со стороны правительства быть не должно, но контролирующая функция за государством должна остаться. То, что это необходимо, становится ясно после первого же взгляда на происходящее с арендой недвижимости в Казани. Простой пример: в столице Татарстана около шести тысяч зарегистрированных предпринимателей, а у единственной в городе сервейинговой компании “Единая арендная система” площади арендует примерно тысяча. Возникает вопрос: где остальные? Очевидно же, что существуют какие-то подпольные каналы использования государственного имущества по заведомо низким, бросовым ценам. Такие каналы должны быть перекрыты, и это - задача государства. Недавно на одном из совещаний обсуждалась ситуация в потребительской кооперации. Огромная собственность там формально находится в руках пайщиков, но кто управляет ей в реальности, совершенно непонятно. Разве такое должно иметь место? В потребкооперации необходима система управления кооперативной собственностью. По той же модели неплохо было бы начать работать и многим другим организациям. Те же, у кого уже есть серьезные наработки, должны помочь и государству, и горе-собственникам разумным советом. Например, специалисты “ЕАС” уже успели накопить значительные как теоретические, так и практические знания по управлению недвижимостью, которые и нам не помешают.
Возвращаясь к роли государства, нужно отметить, что любая предпринимательская деятельность по определению должна быть саморегулируемой. Однако, чтобы это стало реальным, вначале необходимо создать соответствующую правовую базу. Возможно, это будет Указ Президента нашей республики. Но чтобы появился такой документ, мы должны изучить весь имеющийся в Татарстане опыт по управлению недвижимостью, в том числе и опыт сервейинговой компании. Обмен опытом необходим и при проведении аукционов. Ведь в этой области тоже есть немало интересных методик и новшеств, разработанных татарстанскими специалистами. Главное, чтобы схема работы здесь была абсолютно прозрачной. Потом можно смело передать этот вопрос под контроль предпринимательства, но, конечно, с условием, что и оценка имущества, и сам аукцион будут проводиться совершенно открыто.
Безусловно, необходимо провести серьезный анализ ситуации на различных объектах недвижимости, управляемых как государством, так и частными компаниями. Это нужно сделать хотя бы для того, чтобы наглядно продемонстрировать главам администраций городов и районов, кто же является более эффективным собственником. Ведь многие до сих пор вполне искренне считают, что лучше государства никто с этим делом не справится. Причем есть такие монополии, разбить которые никому не удалось до сих пор. Взять хотя бы ЖКХ. По всему Татарстану трудно найти хотя бы два-три примера грамотного управления собственностью в этой сфере.
Наверное, обсуждая управление недвижимостью, невозможно не коснуться повышения арендной платы. Здесь у государства позиция четкая. Нужно раз и навсегда понять, что и сдача площадей в аренду, и их обслуживание - такой же бизнес, как, например, торговля. Невозможно комфортабельный современный офис или удобное производственное помещение сдавать за копейки и не прогореть. Восемь рублей - это не арендная плата. Там, где она еще сохранилась (а таких мест почти нет), просто что-то не чисто. Поэтому, чтобы контролировать такие вещи, надо регулярно составлять мониторинг объектов.
В то же время я не сторонник того, чтобы отпустить цены на аренду. Это может привести к нездоровой конкуренции. Кроме того, из арендной платы должна быть исключена и оплата коммунальных услуг, так как это дестабилизирует ситуацию. Есть же такое понятие, как энергосберегающие технологии. Вот их-то и надо пустить в ход. Кроме того, мы должны принять стандарты подъема арендной платы, а именно: определить, при каких условиях и насколько она может возрасти. Арендаторам нужна стабильность, но она на руку и арендодателям, поскольку его инвестиции всегда будут окупаться за счет большого потока привлеченных стабильностью предпринимателей.