Жилищная программа России исчерпана

Российские власти фактически объявили, что нацпроект по жилью закончен. Главный вопрос сегодня — как в условиях спада спроса завершить текущие стройки и где будут плодиться люди, пополняя народонаселение страны, о чём так пекутся те же власти. Обзор ситуации сделал спецкор «Монокля» Алексей Щукин, а главный редактор издания Татьяна Гурова в том же номере подвела под неё морально-экономическую базу. 

Девелопмент — это бизнес оптимистов. Реалисты вряд ли станут входить в долгие строительные проекты в условиях перманентной неопределенности. Но никогда еще девелоперы-оптимисты не выглядели такими растерянными, как на форуме «Движение», главном событии года в сфере недвижимости. И причиной тому не только крайне слабые продажи в этом году. И не неизбежное дальнейшее снижение спроса: с 1 июля власти ужесточают правила семейной ипотеки. Главный фактор — резкое изменение жилищной стратегии в стране. Чиновники прямо говорят, что период экстенсивного строительства жилья закончен и что большие объемы строительства перестали быть целью государства.

Это значит, что меры поддержки отрасли будут постепенно сворачиваться. А девелопмент в массовом сегменте из бизнеса может превратиться в социальный проект: о прибылях можно забыть, главное — выполнить обязательства и завершить начатые стройки.

Помимо этого на нынешнем этапе развития рынка резко обостряются отношения девелоперов с банками. Последние претендуют не только на полный контроль над строительными проектами, но и на всю прибыль от них.

Продажи новостроек обвалились

Главная проблема девелоперов в 2026 году — спад продаж. В январе‒мае по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи новостроек в Москве упали на 36%. Эти цифры еще не в полной мере отражают драматизм ситуации: первый месяц года был аномально хорошим, а часть сделок — это рассрочки, где деньги будут заплачены в будущем. В некоторых городах продажи просели еще сильнее — наполовину. «Сегодня продажи исторически на самом низком уровне из всего, что я когда-либо видел. Кто-то рассказывает, что у него все хорошо, — я с трудом в это верю», — говорит владелец и председатель совета директоров ГК «Точно» Николай Амосов.

Не устоял даже элитный рынок Москвы, который обычно неплохо себя чувствовал в кризисы. По данным компании NF, в первом полугодии спрос на «элитку» неожиданно упал на 27%. «2026-й — это самый сложный год за последние восемь лет», — говорит глава брокерской компании Whitewill Олег Торбосов.

Резкое падение продаж неприятно для любого бизнеса, но для девелоперского — в условиях высокой ключевой ставки ЦБ — оно опасно вдвойне. Ставки проектного финансирования застройщиков сильно зависят от наполнения эскроу-счетов: банки финансируют девелоперов по льготной ставке из денег покупателей, но если денег на стройку потрачено больше, то включается рыночная ставка кредитования. Например, «ключевая ставка ЦБ + 5%». Это резко увеличивает себестоимость и ломает всю финансовую схему проекта.

В скором будущем спрос упадет еще сильнее. С 1 июля вступят в силу изменения в программе семейной ипотеки. В деталях они еще не обнародованы, но известно, что ставки будут резко увеличены для семей с одним и двумя детьми. Срок кредитования будет ограничен пятнадцатью годами. Новые условия по «семейке» еще больше сократят спрос на новостройки. «Мы смоделировали наиболее жесткий сценарий, связанный с семейной ипотекой. При таком варианте снижение выдач составит 30–35 процентов», — поделился прогнозом руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Опасное следствие низких продаж — затоваривание рынка. «Мы сейчас строим в два раза больше, чем продаем. При этом новые проекты в некоторых городах продолжают выходить на рынок. Причем иногда это новые игроки. Банки выдали им кредит на покупку земли и теперь стимулируют к началу стройки, чтобы кредит был возвращен. Но это еще сильнее увеличивает затоваренность», — говорит глава девелоперской компании «Страна девелопмент» Александр Гайдуков.

«БАНКИРЫ СЧИТАЮТ, ЧТО ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ МОГУТ РАСТИ БЕСКОНЕЧНО»

Скорость продаж ниже темпов строительства, и в некоторых регионах это становится серьезной проблемой. В Краснодаре для того, чтобы продать строящееся сегодня жилье, потребуется пять с половиной лет. К регионам, где предложение превышает спрос, относят также Башкортостан (на продажу жилья требуется почти четыре с половиной года) и Ленинградскую область (четыре года с небольшим). Сценарий, при котором на момент окончания строительства остались нераспроданными 30‒40% квартир, пару лет назад банки считали стрессовым, теперь он становится базовым.

Одновременно с этим рынок разбалансируется. Ситуации на разных рынках очень отличаются. Например, в Москве, несмотря на спад спроса, в элитном сегменте цены скачкообразно растут. Если несколько лет назад стоимость «квадрата» в один миллион рублей считалась весьма высокой, то сейчас десятки строек претендуют на 1,5‒2 млн рублей за квадратный метр. Предельные цены в сделках доходят до 5‒6 млн рублей, а в некоторых проектах застройщики уже пытаются выставить и 10 млн рублей за «квадрат». Другая особенность разбалансирующегося рынка: риелторам в определенных проектах предлагают комиссию в 9‒10% вместо привычных 2‒3%. Так девелоперы надеются «обмануть» рынок и покупателя.

График 1. РАСЧЕТНЫЕ СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ОСТАТКОВ ПЛОЩАДЕЙ.  График 2.НОВОСТРОЙКИ В ПОСЛЕДНИЕ ПЯТЬ ЛЕТ ДОРОЖАЛИ СХОДНЫМИ ТЕМПАМИ С АВТОМОБИЛЯМИ И НАМНОГО БЫСТРЕЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ИНФЛЯЦИИ

Оптимизм девелоперов до последнего времени был прежде всего связан с надеждами на быстрое снижение ключевой ставки. Ожидалось, что в этом случае триллионы рублей с депозитов могли бы перетечь на рынок новостроек плюс станет доступна рыночная ипотека. Однако «ключ» снижается медленно. При такой скорости рыночная ипотека станет более или менее доступной не ранее чем через полтора-два года.

Да и дешевая ипотека вряд ли решит разом все проблемы девелоперов. Часть спроса в перспективе явно перетечет во вторичную недвижимость, которая из-за разбалансированности рынка прошлыми льготными программами сейчас намного дешевле новостроек. При этом сформировался сегмент «новой вторички» в недавно построенных домах, который не уступает новостройкам по качеству.

График 3. ПОСЛЕ ОТМЕНЫ В 2024 ГОДУ ЛЬГОТНЫХ КРЕДИТОВ НА НОВОСТРОЙКИ ОБЪЕМ РЫНКА ИПОТЕКИ СИЛЬНО СОКРАТИЛСЯ

Государство не поможет

Еще год назад девелоперы демонстрировали уверенность в своих силах. Основывалась она на подушке безопасности, сформированной за счет высоких прибылей в 2020‒2024 годах. К слову, по мнению вице-премьера Марата Хуснуллина, эти средства уже истрачены. Плюс была убежденность, что государство в любом случае поможет девелоперам. «Стройка — важная отрасль с большим мультипликатором. Объявлены большие планы по строительству — 120 миллионов квадратных метров в год. Государство в сложный момент точно поможет», — повторяли девелоперы как мантру.

Сейчас иллюзия, что государство поможет, развеялась. В стране дефицит бюджета, и есть понимание, что в прошлые годы государство и так «перекормило» отрасль мерами поддержки. Льготная ипотека сейчас кажется крайне дорогой ошибкой: в этом году на выполнение обязательств по ней из бюджета будет потрачено 2 трлн рублей (примерно 5% федерального бюджета или половина (!) планируемого дефицита)

Не менее важно, что государство фактически отказалось от верхнеуровневой цели — строить много. В новой версии нацпроекта по жилью уже нет показателя «120 миллионов метров жилья в год». Вместо этого — акцент на обеспеченность жильем. К 2030 году на человека должно приходиться не менее 33 квадратных метров жилья. Поскольку жилищное строительство больше не приоритет, на который и так тратится очень много, логична политика сокращения бюджетных затрат. С 1 июля вступят в силу поправки в программы семейной ипотеки. А Минфин раскрыл стратегию планомерного сокращения доли госпрограмм в ипотеке: к 2030 году они должны уменьшиться до 25–30% от общего объема ипотечного рынка. Для сравнения: в начале этого года на льготную ипотеку приходилось 90%.

На «Движении» девелоперы все же попытались попросить о государственной помощи, пусть и не в финансовой форме. Например, ослабить требования к отделке и наказывать потребительских террористов, которые вымогают у девелоперов деньги. Но власти отказались рассматривать такие предложения. «Помощь если и будет, то не девелоперам, а покупателям новостроек», — четко высказался заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Единственная новелла, которую они согласились продвинуть, — проект «Вид на жительство за покупку жилья в России».

Будут ли дешеветь новостройки

С 2020 года новостройки подорожали более чем в два раза. Небольшой рост цен продолжается и сейчас: по данным «Дом.РФ», с начала года он составил в среднем 3%. Но спрос резко падает, семейная ипотека сжимается, и не может не возникнуть вопрос: насколько нынешние весьма высокие цены на новостройки адекватны спросу? Не пора ли их снизить?

«По сегодняшним ценам невозможно распродать то, что строится, — категорично заявил на “Движении” основатель и руководитель федерального агентства недвижимости “Этажи” Ильдар Хусаинов. — Хороших продаж не будет. Надо снижать цены». Такого подхода уже начали придерживаться и некоторые застройщики: акции с существенными скидками в последнее время проводили ПИК, «Брусника», ССК.

«В некоторых проектах на момент сдачи объекта у нас было до 20‒30 процентов непроданных квартир. Мы приняли решение свести остатки к семи процентам, — рассказывает генеральный директор девелоперской компании “Брусника” Александр Щиголь. — В некоторых проектах мы снижали цены на остатки на 20 процентов. При этом продавали с жесткими условиями: стопроцентная оплата или ипотека, никаких рассрочек».

Политику даже частичного снижения цен не разделяет большинство девелоперов. На «Движении» глава крупного федерального застройщика «Страна девелопмент». Александр Гайдуков покритиковал «Бруснику»: «Снижение цен процентов на 15‒20 не решит проблемы рынка. Спрос не настолько эластичен к цене, общее количество сделок останется примерно таким же. Это поможет только тому застройщику, который первым сделал скидку. Но произойдет это за счет других девелоперов, которые недополучат в это время сделки».

На это Александр Щиголь заметил, что стратегии у компаний могут быть разные и действует принцип парковки во дворе: «Кто первый приехал, тот и запарковался». В общем, большая часть девелоперов считает, что от снижения цен девелоперам стратегически толку не будет.

Важный вопрос: могут ли девелоперы радикально снизить цены, чтобы резко взбодрить спрос? Не на 15‒20, а, например на 30‒40%? Ведь в таком случае спрос очевидно резко вырастет. Поверхностный взгляд на вопрос подсказывает положительный ответ. Себестоимость строительства здания в ряде регионов сегодня ниже 100 тыс. рублей за квадратный метр, а средняя цена в городах-миллионниках, по данным ЦИАН, — 194 тыс. рублей за «квадрат». Разрыв, кажется, достаточно велик, маржа должна быть высокой. Однако при погружении в вопрос все оказывается намного сложнее. И дело уже не только в том, что кроме строительства здания есть расходы на покупку участка, затраты на сети, проектирование и так далее.

Дело в том, что за последние пару лет драматически изменилась структура общей стоимости строительства. «В среднем в общей стоимости стройка занимает сейчас только 50 процентов. Еще 20 процентов — это расходы на банки. И еще 30 процентов — разные навесы», — говорит Александр Гайдуков. «Навесы» — это резко выросшие требования к девелоперам со стороны местных властей. Посмотрев на московскую практику, в регионах постарались применить столичные инструменты: например, обязать девелоперов строить школы и детские сады, инженерную инфраструктуру. Однако рентабельность региональных проектов такова, что в нынешних условиях эти «навесы» оказываются слишком существенными.

«БАНКИРЫ В ЧАСТНЫХ РАЗГОВОРАХ ОБЪЯСНЯЮТ, ЧТО ИМ ИНТЕРЕСНЕЕ ПЕРЕНЕСТИ ВПРАВО СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ КВАРТИР, ЧЕМ СНИЗИТЬ ЦЕНУ»

Кроме того, в последние годы значительно выросла и себестоимость строительства. В начале 2020-х она резко росла за счет удорожания материалов, а с 2022 года — за счет удорожания труда рабочих. За этим целый спектр причин: ужесточение миграционных требований и отъезд рабочих из Средней Азии домой, часть строителей работает в Новороссии или перешла в промышленность. Причем себестоимость продолжает расти. Это и определяет ситуацию, когда в «старых» проектах себестоимость ниже, чем в новых: ранее сделанные затраты шли по другим ценам.

Насколько справедливы расчеты резкого увеличения нестроительных затрат? Для новых проектов комплексного развития территорий (КРТ) это так, обязательства по социальной инфраструктуре там велики. В то же время могут стартовать проекты нового строительства, не связанные с КРТ, и в них цены теоретически могут быть чуть ниже текущего уровня. Это возможно сделать и за счет повышения эффективности работы застройщиков, и за счет снижения сложности проектов, и за счет отказа от части «аменитис» — дополнительных сервисов, например общей инфраструктуры или соседских клубов. Еще один из резервов снижения — переход с покупки земли на схему партнерского освоения землевладельца и девелопера.

Однако заметим, что при существующей в стране модели девелопмента надеяться на кардинальное снижение цен вряд ли стоит. Слишком велики нестроительные затраты. И сохраняется высокая инфляция. Можно даже сказать, что в начале 2000-х новостройки дорожали быстрее инфляции, но сейчас инфляция догоняет.

«Как вы все отдали банкам?»

Но один из главных факторов, препятствующих снижению цен, — банки, которые категорически против. После перехода в 2019 году к системе обязательных эскроу-счетов банки стали ключевым игроком строительного рынка. В проектах они определяют почти все: ценовую политику и класс здания, время выхода на площадку, подрядчиков. Банки могут заставить продавать квартиры на невыгодных для застройщиков условиях, например в рассрочку, чтобы выполнить свои внутренние KPI. Поговаривают даже, что девелоперы стали просто подрядчиками банков по реализации проектов.

«Банкиры в частных разговорах объясняют, что им интереснее перенести сроки реализации квартир, чем снизить цену. По крайней мере, в элитных проектах это точно так», — говорит управляющий партнер NF GROUP Алексей Новиков. «Банкиры считают, что цены на жилье могут расти бесконечно», — добавляет Ильдар Хусаинов.

У банкиров своя логика. Если начнется массовое снижение цен на новостройки, то стоимость залогов миллионов квартир, купленных в ипотеку, снизится и придется производить переоценку заложенного жилья. Это, в частности, потребует формирования новых резервов по требованию Центробанка. Другой страх банкиров и застройщиков: если начнется снижение цен на жилье, это еще больше сократит спрос на квартиры. Ведь покупатели ждать, пока цены не достигнут дна.

В условиях высокой ключевой ставки все сильнее проявляется тот факт, что обязательное присутствие в схеме строительства жилья банков резко повышает его стоимость. «Семь лет назад удорожание за счет использования проектного финансирования измерялось лишь единицами процентов. Сейчас это уже 15‒20 процентов от выручки», — говорит президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков. Когда продажи были хорошими и кредит строителям выдавался за счет средств покупателей, удорожание за счет проектного финансирования было не очень большим. Сейчас средств на эскроу-счетах не хватает, и банки финансируют строителей под очень высокий процент. И «привязанный» к банку девелопер практически никак не может повлиять на ставку. Только сейчас в Госдуму внесен законопроект, который должен дать застройщику право при необходимости сменить банк.

Но есть и невидимая часть айсберга. Столкнувшись с падением продаж и наполнения эскроу-счетов, банки сейчас «досуха выдаивают» девелоперов. Ужесточают условия по кредитам, заставляют внести дополнительные залоги и отказаться от своей прибыли. При этом банки очень беспокоятся о своей «бумажной» прибыли и «устойчивости», но не хотят разделить риски или снизить процент. В результате во многих проектах застройщики фактически уже передали любую будущую прибыль банкам.

«Как вы все отдали банкам? У банков суперприбыли, а девелоперы выживают, — резко обратился к застройщикам Ильдар Хусаинов. — Ни одна отрасль не выдержит, если 20 процентов выручки отдавать. Модель с эскроу-счетами изначально неправильно была придумана, надо ее изменить». Хусаинов невольно стал рупором застройщиков. Ему называть вещи своими именами легче: ведь он риелтор, не зависит от банков и не боится их санкций. На удивление, с ним согласились и власти. «Банки сейчас зарабатывают намного больше, чем девелоперы», — признал Никита Стасишин.

«В общей стоимости новостройки затраты на стройку занимает сейчас только 50 про центов. Еще 20 процентов — это расходы на банки. И еще 30 про центов — разные навесы»

Очевидно, что перегибов со стороны банков уже столько, что замминистра предложил девелоперам обращаться к нему лично. «Есть хулиганства, когда конкретные банковские сотрудники злоупотребляют. Например, ради выполнения своих KPI и получения бонусов. Я готов обращаться к председателям правления крупных банков по конкретным проектам, потому что они не в курсе этих хулиганств», — рассказал Никита Стасишин.

Нужна новая социально ориентированная модель рынка

Отказ властей от цели «строим 120 миллионов квадратных метров жилья» и проблемы девелоперов фактически означают окончание этапа развития жилищного рынка, когда государство пыталось стимулировать строительный бум в стране. Этот этап трудно назвать успешным. Плюсом можно считать формирование сильных девелоперских компаний и создание целого сегмента качественного жилья. Минусов же намного больше. За счет неудачной накачки рынка деньгами цены на жилье взлетели, а площади квартир резко уменьшились. Да еще государство на многие годы получило большую нагрузку на бюджет для субсидирования уже выданных льготных кредитов. При этом выйти на высокие объемы строительства так и не удалось.

Насущная задача сегодняшнего дня — с наименьшими потерями завершить начатые стройки. Сделать это можно только балансировкой интересов девелоперов, покупателей, властей всех уровней и банкиров. Вопрос взаимодействия банков с девелоперами представляется наиболее острым. Крайне несправедлива и рискованна модель рынка, когда один сегмент экономики (банки) даже во время кризиса продолжает получать прибыли, управляя другой отраслью (девелопментом) и перекладывая на нее все риски. Выстроить более гармоничную модель — прямая обязанность государства.

За усилиями по завершению уже начатых строек нельзя терять и цель, которую необходимо поставить на новом этапе развития рынка. Эта цель — сформировать новую, более социально ориентированную модель рынка жилья. Она не должна быть подобной нынешней — ультрарыночной и монопродуктовой, основанной только на ипотеке. В основе жилищной политики должны быть не капитализация жилья и прибыль девелоперов с банками, а создание доступного жилья для семей. Ипотека останется, но она должна быть дополнена рядом других инструментов: стройсберкассами, арендным жильем и так далее. Нужны и новые инструменты организации девелопмента. Первым шагом к такой модели станет признание простого факта: жилищная политика должна быть такой, чтобы в стране легко было растить детей.

Рынок недвижимости как зеркало русского экономического нигилизма

«Я хочу построить автомобиль такой экономичный и такой удобный, чтобы каждая американская семья могла отправляться в нем путешествовать по просторам, дарованным нам Господом Богом» — так писал Генри Форд о своей разработке, которая, как мы теперь знаем, полностью изменила не только автомобильную отрасль, но и вообще всю мировую индустрию.

Идя за своей мечтой, великолепный организатор и жесткий бизнесмен создал конвейер. Сделаю акцент: цена на «Форд» времен Форда опускалась до 250 долларов. Средний американский рабочий мог накопить на нее за четыре месяца.

Это не единственный пример того, как одна идея создает меняющую мир ценность. Японская элита после Второй мировой войны, испытав горечь поражения, была одержима восстановлением репутации страны. Целью стала победа в экономической конкуренции с США, следствием — знаменитая система «Точно и вовремя», которая послужила основой распространившейся по всему миру технологии бережливого производства и внесла не меньший вклад в повышение производительности труда в мире, чем международное разделение труда.

Еще вспомнилась проходившая в Москве в середине 2000-х международная конференция СМИ. На нее приехали издатели из Европы и Америки. И с удивлением отметили: «У нас, когда собираются издатели, мы говорим о том, чтó надо писать для читателей, где их интерес. А у вас все говорят только о том, как заработать на читателях деньги. Где взять рекламу».

Это я к тому, что часто хорошие дела — результат реализации идей. Деньги становятся приятным побочным эффектом. Если же первичная цель — деньги, нередко все заканчивается более или менее серьезным фиаско. Впрочем, не знаю, есть ли в России большой рынок, игрокам которого удалось это осознать в полной мере.

В середине июня (две недели назад) на одном из главных форумов по недвижимости — «Движение» — собрались главные акторы рынка и обсуждали, что произошло и что делать. Акторы — это три группы: девелоперы, банкиры и представители власти. Все сошлись на том, что рынок оказался в глубоком нокдауне. Распродажа уже построенного во многих городах при нынешних темпах займет четыре-пять лет. Потому что цены адские, а стимулятора в виде льготной ипотеки уже давно нет и не предвидится.

Уже хорошо, что акторы осознали проблему цен, не пытаются и дальше идти по ложному пути создания искусственного спроса и даже обсуждают, на сколько они могут снизить цены.

Крайними в этом кризисе назначили самое слабое звено цепочки создания неподъемной для простой российской семьи ценности — девелоперов. Государство сказало, что и так слишком долго им помогало и больше рассчитывать на помощь не стоит. А банкиры встали на путь самых жестокосердных рантье — и не только не дают снижать цены, но и всю прибыль девелоперов забирают себе.

Плохо то, что никто не задался вопросом: как так получилось? Ведь сама идея давать льготы на ипотеку была неплоха. Почему нельзя было, увидев, что цены на жилье начинают делать «свечку», сразу ввести какие-то ограничения — например, участвовать в льготной ипотеке могут только те проекты, в которых строятся квартиры определенного размера? Или сразу сообразив, что долго так продолжаться не может, постараться снизить цену земли. Почему не заметили, что строить в рамках не просто рынка, но в рамках национального проекта стали только в тех городах, где был платежеспособный спрос? А в городах с низким спросом и катастрофой жилого фонда строить и не думали.

Да, ответ прост. Потому что всем было наплевать на то, что получит в результате этого увлекательного для акторов процесса средняя российская семья. Главным были деньги, которые заработают девелоперы и банки. А семья, кстати, получила маленькое жилье, которое никогда не будет стоить столько, сколько семья за него заплатит или уже заплатила.

Я вообще никакой не социалист. Я против тотального плана. Я жила в коммуналке и мечтала иметь собственное жилье. И благодарна рынку, что он дал мне такую возможность. Но рынок без идей, без мечты — неплодотворен. И это касается не только рынка недвижимости.

У нас дефицит доступных и качественных автомобилей. А ведь были проекты, когда профессионалы предлагали создать народный дешевый автомобиль. Проект завернули. Не поделили еще не созданный рынок.

У нас никак не разовьется рынок говядины, хотя у нас самые крупные в мире землевладельцы. А ведь те, кто грозился рынок развить и выбивал льготы, скупали земли у фермеров, которые в тот самый момент этот самый крупный рогатый скот уже выращивали. А ликвидировав их, теперь говорят: рынок плохой.

Маркетплейсы сегодня на подъеме амбиций. Они якобы поднимут с колен малый бизнес. И никто всерьез не задумывается прямо сейчас: а поднимают ли действительно или, наоборот, подталкивают рынки к деиндустриализации (переносу производства в Китай) и концентрации?

В каждом из этих случаев, все оправдывают текущие доходы. Но как показывает уже завершенный опыт рынка недвижимости, отличная конъюнктура на стимуляторах сама по себе в капитал не превращается.

Может, пора вспомнить о ценностях?