Какое жилье в 2022-м строили и покупали в Казани
Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев сообщил, что в республике по итогам года планируется ввести в эксплуатацию свыше 3,02 млн кв. м жилья. На данный момент сдано 2,99 млн кв. м жилья. «Менее 100 тыс. кв. метров мы должны ввести до конца текущего года. Поэтому рекордный результат прошлого года будет перевыполнен», — сказал Гимаев. О ситуации на рынке жилья в столице Татарстана – в обзоре корреспондента РБК-Татарстан Татьяны Ренковой.
Ипотечные горки
В Татарстане в 2022 году было выдано 31,3 тыс. ипотечных кредитов, что на 35,6% меньше, чем годом ранее. Сумма выдач снизилась на 15,2% до 102,8 млрд руб. При этом на первичном рынке число ипотек выросло на 2,8% до 9,7 тысяч кредитов на сумму 41 млрд руб. Катализатором рынка новостроек, по его словам, является льготная ипотека. «Это, в общем-то, ответ, нужен ли этот инструмент поддержки. Конечно, нужен», — сказал Гимаев.
Средняя ставка в регионе составляет 6,93%, снизившись к аналогичному периоду прошлого года на 0,62 процентных пункта. «На первичном рынке была очень приятная ситуация – средневзвешенная ставка составляла 3,18% годовых, это на 2,21 процентных пункта к тому же периоду прошлого года», — рассказал Гимаев.
Заместитель министра сообщил, что в 2022 году в 1,8 раз выросло количество выданных разрешений на строительство. На стадии строительства находится порядка 1,9 млн кв. м жилья. «Это задел на 2023-2024 годы», — отметил Гимаев.
Российские собственники иностранного бизнеса
Исполнительный директор управления по региону Приволжье группы «Эталон» Андрей Слесарчук рассказал, что в этом году компания приобрела российский бизнес финского концерна «Юит», реализовывавшего проекты в Казани и других регионах страны и покинувшего отечественный рынок.
«Для регионального развития и масштабирования бизнеса группа «Эталон», в первую очередь, рассматривает большие города, миллионники. Для нас очень важно, когда местные власти прилагают усилия для привлечения инвестиций и создают условия для развития бизнеса. Это повышает уровень социально-экономического развития региона и, в том числе, формирует предпосылки для стабильного спроса на жилье и коммерческую недвижимость», — отметил Слесарчук.
Заместитель исполнительного директора по сопровождению девелопмента управления по региону Приволжье группы «Эталон» Сергей Луцык рассказал, что в Казани компания реализует 3 проекта – Green, «Квартал Сюита» и «Счастье в Казани». В комплексе комфорт-класса Green в декабре планируется начать строительство шестого дома. В домах первой очереди «Квартала Сюита» стартуют отделочные работы, ожидается получение разрешительной документации на возведение второй очереди. В новом комплексе комфорт-класса «Счастье в Казани», который группа «Эталон» вывела на рынок в конце сентября, стартовало строительство первой очереди, в декабре начинаются монолитные работы, параллельно идет проектирование второй и третьей очередей.
«На момент передачи этих объектов группе «Эталон» по ним в полном объеме была выполнена проектная документация, завершалось оформление разрешительных документов. Однако мы решили доработать проекты, повысить качество планировочных решений и уровень комфорта жилой среды», — сказал Луцык. Он заверил, что объекты будут сданы в заявленные сроки.
Падения и взлеты продаж
Говоря о продажах, представители девелоперских компаний отметили, что в 2022 году отсутствовала традиционная сезонность. Влияние оказывали внешние факторы, связанные с геополитическими событиями. Пик спроса пришелся на февраль и март, некоторые сделки перенеслись на апрель. Оживление фиксировалось и в конце лета, однако после 21 сентября ситуация изменилась.
«В начале сентября мы наблюдали, что спрос на рынке набирает обороты, объемы и количество сделок начинали расти, приближаясь к тем показателям, что были до событий конца февраля. Начало частичной мобилизации приостановило спрос. Поведение потребителей изменилось – все заняли выжидательную позицию. Тем не менее, я могу сказать, что в нашей компании объемы продаж выросли, и по сумме положительная динамика на ноябрь 2022 года к тому же месяцу 2021-го составила порядка 30% накопительным итогом. Если в штуках падение продаж на рынке РФ, по итогам 9-10 месяцев, составило 20-30%, то мы практически вышли на результат предыдущего года и у нас отставание составило порядка 2%», — рассказала исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова.
По ее словам, поддержать продажи помогли разнообразные финансовые инструменты, разработанные совместно с банками. Латыпова прогнозирует, что они будут играть весомую роль и в будущем, так как цены на жилье в 2022 году выросли за счет роста себестоимости строительства. Предпосылок для понижения цен нет.
Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин сообщил, что компания не прогнозирует сезонного повышения продаж в преддверии Нового года. «Мы не корректировали цены, поскольку не видим в этом необходимости. Были несколько снижены темпы продаж. Хотя в горизонте планирования 1,5-2 года, скорректировать их темпы где-то на полтора, где-то на два месяца, на наш взгляд, некритично и приемлемо», — сказал Баталин, добавив, что корректировки согласованы с банками, в которых открыты эскроу-счета.
По его словам, компания решила отложить старт продаж в новом проекте – ЖК Savin Premier, возведение которого стартовало летом. Он был запланирован на конец III квартал текущего года и перенесен на I квартал 2023-го. Сроки реализации проекта остались неизменными.
«Перенос связан с тем, что, начиная с конца сентября, тот сегмент покупателей, который ориентирован на жилье бизнес-класса, решил взять время на раздумье, как следует действовать в сложившейся ситуации. Мы относимся к этому с понимаем и считаем, что к концу I – началу II квартала будущего года ситуация будет стабильной, и тот жилой комплекс, что мы строим, будет востребован в тех темпах, что согласованы в рамках финансовой модели с банком», — сообщил Баталин.
Руководитель отдела по работе с партнерами «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев отметил повышение спроса на квартиры в октябре-ноябре, из особенностей – потребителей все больше интересуют квартиры с готовым ремонтом.
«Серьезный рост цен на строительные материалы повлиял на выбор клиентов – они отдают предпочтение квартирам с готовым ремонтом от застройщика. «#Суварстроит» предлагает квартиры в ЖК комфорт-класса «Южный парк» по цене от 3,7 млн рублей. В этом ЖК есть дома, строительство которых завершается, а также запущена 4-я очередь строительства. Также компания предлагает два дома, которые готовятся к сдаче в ближайшее время, в ЖК «Станция Спортивная». Кроме того, нами запущено строительство последней очереди ЖК «Сказочный лес» – дома «Кедр». Повышенный спрос также связан с новым продуктом «Ипотека за рубль». Эта программа идеальна для тех, кто хочет купить квартиру, но пока снимает жилье, не имеет возможности оплачивать ипотеку. Пока строится дом, человек просто платит 1 рубль, может копить на ремонт или мебель», — отметил Абдулхаев.
Айгуль Латыпова сообщила, что на фоне растущего спроса на квартиры с отделкой компания «Ак Барс Дом» продолжает увеличивать их пул. «Изначально у нас был запланирован 1 дом с чистовой отделкой. Для нас это был первый дом подобного наполнения. В итоге, на сегодня мы увеличили количество квартир с чистовой отделкой в 3-4 раза. Такой продукт интересен рынку, так как клиенты фактически закладывают стоимость ремонта в общую стоимость квартиры, и берут его в ипотеку на 30 лет. Я говорю о сегменте комфорт, комфорт плюс. В сегменте бизнес и бизнес плюс более востребованы черновая отделка или свободные планировки», — сказала она.
Исполнительный директор «Ак Барс Дом» сообщила, что, помимо отделки, есть высокий спрос на квартиры с меблировкой, в частности, кухнями. И в ближайшее время стартуют продажи в новом проекте, где будут дома с кухонными гарнитурами и техникой.
Ипотека: настоящее и будущее
Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина отметила, что для Татарстана характерен интерес к инвестициям в недвижимость с целью сохранить денежные средства. В первую очередь, граждане предпочитают вкладывать деньги в новостройки. Поэтому в феврале и марте в банке фиксировали подъем спроса на ипотеку.
«Те планы, которые мы закладывали в начале года, безусловно, отличаются от тех результатов, к которым мы пришли. Я не могу сказать, что мы испытываем какое-то падение, по сравнению с прошлым годом, прирост есть. Однако темпы не те, которых мы ожидали, наблюдая за поступательным движением рынка до февраля или, например, на начало и конец III квартала. За счет этих моментов мы смогли набрать тот объем одобренных клиентов и заявок, которые обеспечили нам рост, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — сказала Васянина.
По ее словам, сейчас в банке фиксируют снижение спроса на вторичное жилье, первичка растет. «Вторичка занимала значительный сегмент, и сейчас падение ощутимо, эта доля уходит у нас в новостройки», — сказала Васянина.
Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов рассказал, что весной этого года доля сделок по собственным программам банка держалась на минимуме, но в июне-июле она достигла 64% от общего числа. После общерыночного осеннего подъема ставок по стандартным программам доля сделок с ними снова сократилась – до 50%.
По стандартным программам ипотеки жители Татарстана осенью 2022 года чаще выбирали бюджетные однокомнатные квартиры. Причем хорошее расположение жилья для потенциальных покупателей было важнее, чем его состояние: наличие или отсутствие ремонта.
«Средний возраст заемщика в Татарстане по-прежнему 30-40 лет. Но осенью на 50% выросла доля заемщиков в возрасте 40-50 лет. Они покупают жилье в ипотеку, как лично для себя, так и для детей. У многих из них это уже не первый, а второй или третий заем», — рассказал Сабиткарамов.
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева рассказала, что IV квартал традиционно характеризуется повышенной кредитной активностью населения, в этот период многие планируют завершить крупные сделки. Текущий год не стал исключением.
Во второй половине октября объем продаж ипотеки в ВТБ вырос почти на треть в сравнении с началом месяца. В ноябре тенденция продолжилась: выдачи за первые две недели месяца на 8% превысили результат за аналогичный период октября. «Уже с середины октября мы фиксируем высокий спрос среди наших ипотечных заемщиков, в ноябре этот тренд продолжился. Наибольшую активность клиентов мы ожидаем в декабре, при этом фокус внимания может быть смещен на рынок вторичного жилья», — сказала она.
По оценке ВТБ, до конца года спрос населения на жилищное кредитование будет поддерживать реализация ранее отложенных сделок, снижение цен, в первую очередь, на вторичное жилье, а также характерные для предновогоднего периода специальные предложения застройщиков.
