Рейтинг торговой недвижимости Казани в 2004 году

Составление рейтингов торговых объектов Казани входит в традицию Гильдии сервейеров. Последний рейтинг торговых объектов Казани был опубликован год назад.

2003 год был знаковым в развитии торговой недвижимости Казани. Активизация местных девелоперов и арендодателей в сфере торговой недвижимости, мощный поток столичных ритейлеров привели к настоящему "буму торговых центров" в Казани, пик которого пришелся на 2004 год. Об этом свидетельствуют объемы строительства торговой недвижимости, количество открывшихся за последнее время торговых объектов и масштабы проектов, планируемых и реализуемых в городе. Только в августе-октябре 2004 года фонд специализированных торговых площадей города возрос на 125500 кв.м за счет ввода в эксплуатацию новых торговых объектов.

Год назад первыми "ласточками" бума были открывшиеся торговые центры "Сити-центр", "MEGGA-PARK", "ГУМ", "Модная семья".

В этом году к ним присоединились "IKEA", "Metro cash & carry", "Сити-центр-2", "Южный", "Караван", "Бахетле", "XL", "Московский".

Большинство из них - вновь выстроенные торговые центры, с современными концепциями, качественным подбором арендаторов и управляющими компаниями.



Методика

Объект исследования: объекты торговой недвижимости Казани (торговые центры, торговые комплексы, магазины), площади которых на момент составления рейтинга сданы в аренду нескольким (как минимум, трем) торговым операторам.

Критерии оценки: 9 критериев привлекательности торговых объектов для арендаторов и потенциальных покупателей (см. таблицу 1) расположены в виде иерархической структуры "дерева свойств" объекта. Первичные параметры сравнения (параметры 2-го уровня) объединены в 3 группы (параметры 1-го уровня) - общая привлекательность объекта, архитектура объекта, транспортная доступность.

Оценка: каждый объект оценивается по шкале от 0 до 5 баллов. Максимальная оценка 5 баллов присваивается тем объектам, которые по выбранным параметрам в максимальной степени привлекательны для торговли: нахождение на центральной, престижной улице города, либо в жилом массиве с большим покупательским потоком, оригинальная концепция объекта, уникальный для города якорный арендатор, наличие известных марок и брендов, хорошая видимость и планировка объекта, достаточное количество мест под парковку и т.д. Оценки 4, 3 балла присваиваются в том случае, если по данному параметру объект имеет хороший (выше среднего) или средний уровень характеристик: нахождение на магистрали, современная концепция, наличие якорных арендаторов, удобный подъезд к объекту, стандартная отделка и т.д. Оценки 1, 2 балла присваиваются в том случае, если параметры объекта ниже среднего. В том случае, если объект по своим параметрам максимально непривлекателен для осуществления торговли (нахождение объекта на окраине города или в промышленной зоне, отсутствие концепции, помещения требуют ремонта, отсутствие возможности парковки и т.п.), присваивается оценка "0".

Обработка данных: полученные оценки приводятся к единому масштабу (нормализуются), затем на основе весовых коэффициентов и относительных показателей 2-го уровня вычисляются значения критериев 1-го уровня.

Результат: объекты-участники рейтинга ранжируются в соответствии с полученными интегральными оценками.



Критерии

Изменения рынка повлекли за собой изменения критериев рейтинговой оценки торговых объектов.

Как и прежде, важным критерием оценки торговых центров является "Качество торговой зоны". Для современных крупных торговых центров наиболее удачными с точки зрения местоположения считаются, наряду с центральной частью города, густонаселенные городские кварталы с высокой покупательской способностью населения. Не случайно появление новых объектов на основных магистралях в спальных районах нашего города. Для встроенно-пристроенных специализированных магазинов (как вариант - магазинов модной одежды) наиболее удачным расположением можно считать расположение на центральной торговой улице города "в одном ряду".

Критерии "Универсальность ассортиментного ряда" и "Уникальность объекта" уступили место современным критериям "Концепция" и "Наличие якоря". Два этих критерия имеют тесную взаимосвязь.

Концепция - это направленность торгового объекта на определенный сегмент рынка и группы целевых потребителей. Правильно подобранная концепция является залогом успеха торгового объекта, его притягательности и уникальности для потенциальных покупателей.

Высшая оценка 5 баллов дается торговым объектам, в которых представлена уникальная для Казани концепция.

Исходя из концепции, подбирается "якорный" арендатор - главный объект, притягивающий покупателей. Успех торгового объекта зависит не только от наличия "якоря", но и от комплексного подхода к подбору арендаторов. Подбирая арендаторов, важно соблюсти баланс, предоставив покупателям возможность удовлетворить самые разные потребности. Критерий "наличие якоря" оценивает грамотность подбора арендаторов, наличие известных торговых марок и сетевых операторов. 5 баллов присваивается торговым объектам, на которых присутствует "якорный" арендатор, являющийся центром притяжения объекта, а также большое количество известных сетевых компаний, удовлетворяющих самые разные потребности покупателей.

За последнее время в Казани открылись несколько торговых центров с качественно подобранным пулом арендаторов. Эти объекты получают максимальный балл по критерию "наличие якоря". В особенности это касается торговых центров, где "якорными" арендаторами являются продуктовые гипермаркеты. Безусловно, продуктовые сети являются хорошими центрами притяжения торговых центров.

В то же время отсутствует уникальность концепций и представленных якорных арендаторов. Ранее уникальной для Казани являлась концепция торгового центра "Сити-центр", с первым продуктовым гипермаркетом "Рамстор". За последние год-полтора в городе открылось еще несколько торговых центров со схожими концепциями. Развили свое присутствие в городе и продуктовые сети - "Grossmart", "Патерсон". Значительную конкуренцию московским продуктовым сетевикам составили местные компании - такие, как сеть супермаркетов "Бахетле". В результате торговые центры с продуктовыми "якорями" престали быть уникальными для нашего города.

С ростом конкуренции на рынке торговых площадей Казани все большее внимание уделяется архитектуре объектов: внешней и внутренней отделке, архитектурно-планировочным решениям. Психология покупателя изменяется, его интересует не только приобретение товара, но и комфортность процесса покупки. Покупателя сегодняшнего дня привлекают красивая и заметная вывеска, удобно расположенные витрины, качественный интерьер торгового объекта. Поэтому критерии группы "Архитектура объекта" занимают второе по значимости место. Важным критерием среди них является "Организация внутреннего пространства". Данный критерий оценивает эффективность планировок объекта, организацию движения покупательских потоков, видимость витрин, вывесок, расположение отделов. Торговые залы некоторых из новых торговых объектов спланированы с учетом всех этих факторов. Как показывает практика, выше второго этажа торгового центра покупателя завести очень сложно, поэтому наиболее эффективными, с точки зрения планировочных решений, являются одно-двухэтажные торговые центры - например, торговый центр "Южный".

Группа критериев "Транспортная доступность" становится все более актуальной в Казани. Ежегодный прирост в городе легковых авто, перегрузка центра автотранспортом, рост пробок на основных магистралях города и сложности с парковкой - все эти факторы обуславливают необходимость учитывать доступность торговых объектов как для личного, так и для общественного транспорта. Все большее число покупателей не хотят уезжать за покупками далеко от своего дома, в связи с этим большинство открывающихся торговых объектов расположены в жилых районах, вдоль крупных транспортных магистралей - пр. Победы, пр. Ямашева. Между тем активность торговых операторов в центральной части города так же велика. Здесь ведется строительство объектов торгового, торгово-офисного и развлекательного назначения.

Особое внимание уделяется парковке автомобилей. Рядом с новыми торговыми объектами, расположенными в жилом массиве, выделяются просторные парковочные площадки. Сложнее обстоят дела с парковкой авто в центре города. Однако и здесь находится свой выход: в торговом центре ГУМ открылась подземная парковка для покупателей, занимающая цокольный и часть первого этажа объекта.



Рейтинг

Как и прежде, в своем рейтинге мы оценивали торговые объекты, представленные на рынке коммерческой недвижимости, с точки зрения популярности среди потенциальных арендаторов. В связи с этим в рейтинг не были включены такие торговые объекты, как "IKEA", "Metro cash & carry", а также объекты, не предлагаемые в аренду на открытом рынке.

Быстрые темпы изменения рынка аренды торговых площадей, ввод новых торговых объектов, коррективы в методике привели к изменению результатов рейтинга.

Первые строчки рейтинга (см. таблицу 2) безусловно возглавили открывшиеся современные торговые центры "XL", "Южный", "Сити-центр" первой и второй очереди, "Бахетле". По объективным причинам эти проекты являются лучшими в городе на сегодняшний день, будущее же каждого из них покажет время, а самой высокой оценкой будет популярность среди покупателей.

За ними следуют занявшие прочные позиции на рынке торговой недвижимости города объекты, популярные как у арендаторов, так и у покупателей, - такие, как "MEGGA-PARK", "ЦУМ", "ГУМ", "Модная семья", "Мебельград", а также открывшийся в сентябре 2004 года "Караван".

Облик торговой Казани стремительно меняется, по объективным причинам теряют свои позиции в рейтинге такие привычные для города объекты, как торговый комплекс "Алтын", Спартаковская, 2а. Между тем объект по-прежнему популярен как у арендаторов, так и у постоянных клиентов комплекса. Несмотря на обострение конкурентной среды в районе - открытие торгового центра "Караван" - объект по-прежнему остается востребованным в своем сегменте потребителей. Успех торгового комплекса обеспечивают специфичный "якорь" - стихийно сложившийся этаж продажи CD-, DVD-дисков, а также "мини-якори" - популярные у мужского населения товары для охоты и рыбалки.

Условием успеха торгового объекта не обязательно является работа в формате торгового центра, хотя это одна из наиболее эффективных форм торговли. Удачно расположенные встроенно-пристроенные магазины "в одном ряду", с продуманной концепцией и подбором арендаторов, также могут иметь большой успех как у покупателей, так и у потенциальных арендаторов. Такие магазины существуют, как правило, за счет синергетического эффекта,

создающего стабильный поток покупателей. Примером такого магазина является магазин "Юность" - "Свантон", занимающий 17-ю позицию в рейтинге.



Тенденции рынка

"Бум торговых центров" привел к существенному усилению конкуренции на рынке недвижимости: многие из открывшихся торговых центров активно предлагаются на рынке. Более того, в результате выброса на рынок большого количества качественных свободных площадей возникли проблемы с загрузкой новых торговых объектов, между ними развернулась активная борьба за арендаторов. В результате к моменту открытия торговые объекты были загружены на 50-70%.

Рынок торговых площадей близок к своему насыщению. Об этом свидетельствует прекратившийся рост арендных ставок на торговые площади, продолжавшийся в течение 2002-2003 годов, когда арендные ставки возросли более чем в полтора раза. В настоящее время рост арендных ставок на торговые площади не наблюдается ни в сегменте специализированных торговых площадей, ни в целом по рынку.

Насыщение рынка приводит к тому, что не все торговые центры пользуются одинаковой популярностью. Причем сложно однозначно оценить успешность в будущем того или иного проекта. Отношение покупателей к открывающимся один за другим торговым центрам неоднозначно. К примеру, торговый центр "Грани" - этот реконструированный в соответствии с самыми последними тенденциями рынка объект пользуется большой популярностью у покупателей. При этом пустыми стоят некоторые из вновь выстроенных современных торговых центров.

В Казани уже есть отдельные примеры неудачных проектов торговых центров, которые уже имеют проблемы с посетителями и арендаторами.

Наиболее ярким примером может являться торговый комплекс "Савиново", закрывшийся на реконструкцию в этом году. Если раньше объект еще держался на рынке, то стремительный рост торговых объектов за последний год привел к смене неэффективного собственника и закрытию объекта на реконструкцию.

К сожалению, не все еще понимают, что рынок торговой недвижимости Казани сегодня - это высококонкурентная среда, где торговый центр - это уже не коробка с хорошей внешней и внутренней отделкой. Это скорее живой организм, со своими составными частями, отлаженной системой регулирования и функционирования. От того, насколько отлажена работа этого организма, зависит, будет ли проект успешен. В основе создания качественного торгового центра должны лежать прежде всего идея, современная концепция, эффективное сочетание ассортимента товаров.

Несмотря на насыщение рынка торговой недвижимости Казани, бум строительства современных торговых объектов будет продолжаться. С 2004 по 2007 год планируется как минимум 12 проектов строительства торгово-развлекательных центров в Казани, в результате их реализации к 2007 году прогнозируется рост торговых площадей в столице Татарстана на 445 940 кв. метров.

Наиболее интересными проектами можно назвать строительство торгово-развлекательного "МЕГА-МОЛа" компанией "ИКЕА" и торгово-развлекательного комплекса "PARK-HOUSE" группой компаний "Время".

Данные проекты реализуются известными на российском и международном рынках компаниями, с большим опытом в сфере строительства и успешного управления подобными объектами. Они составят серьезную конкуренцию существующим торговым объектам города. Не менее интересные проекты реализуют и местные девелоперы.

В условиях сильной конкуренции выживут наиболее удачные проекты. Управляющим компаниям придется всерьез задуматься над тем, как привлечь, а самое главное удержать арендаторов и покупателей.

Несмотря на внесенные коррективы в методику рейтинговой оценки, составители рейтинга отдают себе отчет в том, что в данных рейтинга могут быть ошибки и неточности, связанные как с трудностью фиксации оцениваемых параметров, которые далеко не всегда можно однозначно определить и оценить, так и с быстро меняющейся ситуацией на рынке недвижимости.

В этой связи хочется еще раз подчеркнуть, что мы готовы к открытому диалогу с операторами рынка торговой недвижимости города Казани. Будем рады учесть все замечания и предложения по представленному рейтингу, а также дополнительную информацию по существующим в Казани объектам офисной и торговой недвижимости и их характеристикам. Контактный телефон Гильдии сервейеров: (8432) 10-96-97, 420029, Казань, Сибирский тракт, 34, а/я 262, email: [email protected].