Время и Деньги
27.07.2006 Бизнес

Назначаемые цены подкашивают рынок недвижимости

Изображение удалено.- Марат Газизович, почему, на ваш взгляд, казанские предприниматели попали в такую тяжелую ситуацию с выкупом своих помещений?- Мое предприятие уже 10 лет арендует у города почти 2000 квадратных метров, за каждый из которых платим 2000 рублей ежемесячно. В выкупе этих площадей КУКИ нам не отказывало, но простая арифметика показывает, что гораздо выгоднее платить 50 тыс. рублей в месяц за аренду, чем отвлекать на покупку 4 миллиона. В моем производстве эта сумма дает от 120 до 200 тыс. рублей в месяц, при доходности 3-5%. Арендуя, я выигрываю 150 тысяч. Более успешные предприятия имеют 10% дохода в месяц, и им еще выгоднее арендовать, у менее успешных просто нет денег на выкуп помещения. Поэтому причина, на мой взгляд, в низкой арендной плате, базовая нормативная цена которой определяется Минземимуществом РТ и составляет всего 12 рублей. Средняя же рыночная цена - 100-120 рублей за квадратный метр, в 10 раз больше!


- Это всего 10 рублей за квадратный метр в месяц. Почему же предприниматели так часто жалуются на аренду?


- Состояние частного предпринимательства в Казани напрямую связано с доступностью недвижимости, ее ценой и качеством. Сегодня городской рынок аренды - это почти 2 миллиона квадратных метров. Большая часть площадей муниципальная, их стоимость регулируется постановлениями администрации города и Минземимущества РТ. Негативные последствия этого регулирования вызваны опять-таки заниженной средней нормативной ценой одного квадратного метра. На первый взгляд кажется, что это хорошо для предпринимателя. Однако на деле порождает ситуацию, свойственную эпохе госрегулирования, когда заниженная цена порождала дефицит. В итоге гражданам приходилось покупать тот же товар у спекулянтов по совершенно иным, по сути, рыночным ценам. То же и с арендой. Свободные площади есть у тех, кто, пользуясь удобным моментом или связями, арендовал площади, не вложив в них своих денег, а теперь сдает в субаренду по рыночной цене. Разница между госценой и ценой рыночной, естественно, в городской бюджет не поступает. Более того, есть масса способов скрыть доходы от субаренды. Перед сессией я проводил много встреч с предпринимателями Авиастроительного района, и на одной из них прозвучала информация, что за субаренду взимается 15 рублей за квадратный метр, а за коммунальные платежи - 110 рублей.


Все это лишает город доходов. Та сумма сбора, которая есть, не может покрыть затрат на содержание городского фонда недвижимости. То есть в результате регулирования со стороны Минземимущества деятельность КУКИ приносит городу убыток.


- Как же найти выход из этой ситуации?


- Решить проблему можно, только установив цены на недвижимость, соответствующие рыночным. Это приведет к тому, что исчезнет вилка цены у спекулянтов, которым будет выгоднее выкупить свои площади через аукцион или отказаться от них. В итоге на рынке недвижимости появятся свободные площади для предпринимателей, а городской бюджет будет получать более существенные средства. По оценке, около миллиарда в год против сегодняшних 50 миллионов. Даже части этих денег хватило бы на то, чтобы подтолкнуть реформу ЖКХ. Можно было бы дать реальные деньги городскому фонду поддержки предпринимательства и начать оказывать малому и среднему бизнесу более серьезную поддержку.


- Но не выгоднее ли городу сдавать недвижимость?


- Потенциально возможный доход города от продажи недвижимости - 3-4 миллиарда рублей. Это почти 80-летний доход от аренды. Причем за это время арендуемая сейчас недвижимость просто рассыплется. Собственник же будет вкладывать средства в капитальный ремонт фундаментов, стен, сетей. Появится реальный шанс к 1000-летию Казани преобразить хотя бы фасады зданий.


- Смогут ли предприниматели выкупить свои помещения на аукционе?


- Согласен, что не у всех предпринимателей найдутся средства для выкупа арендуемого помещения, но эксклюзивная возможность длительной рассрочки или льготного кредитования от ГФПП под залог недвижимости позволит им сделать это. Если же у предприятия нет денег, дарить им недвижимость, разумеется, никто не будет. Это аморально.


- Вы входите в Экспертный совет при РМВК Кабинета министров РТ. Есть ли там понимание?


- Посмотрите республиканскую Концепцию управления недвижимости КМ РТ. Там есть следующие пункты: во-первых, арендная плата за госимущество должна быть максимально приближена к рыночной без учета вида деятельности арендатора, во-вторых, арендная плата должна оперативно и гибко реагировать на изменение ситуации на рынке, и в-третьих, должно соблюдаться равенство всех арендаторов.


Конечно, не все так просто. Например, в отношении последнего пункта я считаю, что должны предоставляться не льготы по аренде, а адресные субсидии, в соответствии с той политикой поддержки, которую государство проводит на данный момент. Например, горожане испытывают недостаток в ателье, в тех немногих, что есть, цены запредельные, обслуживание отвратительное. Значит, надо поощрять льготными возвратными кредитами создание новых конкурирующих ателье, пока они не появятся в достаточном количестве. Возникшая конкуренция улучшит и цены, и качество обслуживания.


- Верите ли вы в то, что субсидии и иные формы поддержки дойдут до предпринимателей, а не осядут у “своих” или пойдут на содержание новых чиновников?


- На сессии президент четко сказал, что новых структур нам не надо. Созданное агентство по поддержке предпринимательства уже выполнило свою основную миссию, вскрыло причины проблем и наметило пути решения. Теперь надо идти по пути стран с устоявшимися демократиями, где уже все изобретено и отработано. Надо поощрять создание самодостаточных, профессиональных ассоциаций аптекарей, пекарей, строителей. Они же очень эффективно могут защищать свои интересы. Кстати, в Казани уже есть ассоциации частных перевозчиков, операторов сетей телеприема, гильдии рекламщиков, оценщиков, сервейеров. Сюда же относятся Экспертный совет и ТПП, организации, которые работают без денег налогоплательщиков. Надо включать их не только в систему контроля, но и в систему принятия государственных решений, привлекать к участию в комиссиях Госсовета, горсовета, аналитических группах Кабмина РТ.

1
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии