Пионеры рынка недвижимости в Татарстане подводят итоги и делают прогнозы
Юрий АЛАЕВ: Профессия управляющего известна с незапамятных времен: еще в Древнем Египте и в Римской империи землевладельцы нанимали “профи” для управления своей собственностью, и с тех пор на протяжении всей истории человечества управляющие понемножечку приворовывали, отщипывая куски и кусочки (как совесть позволит) от доверенной им в управление собственности. По аналогии: как с этим обстоят дела в ЕАС? ЕАС ведь также управляет имуществом, которое доверил собственник.
Нияз ИБРАГИМОВ: Проблема, действительно, извечная и болезненная, но разрешимая. Если не организовать должный контроль и эффективную систему управления, средства будут уходить не по назначению. Чтобы этого не происходило, у нас четко организован соответствующий контроль. Сразу несколько структур отслеживают деятельность управляющего: бухгалтерия, плановый отдел, представители собственника, которые присутствуют на объекте. Ежемесячно (до 15 числа следующего месяца) формируются бюджеты, составляются отчеты. Годовой бюджет служит ориентиром, а ежемесячный корректируется с учетом реальных обстоятельств. При этом во внимание принимаются источники дохода, расхода, инвестиции и рента, которые отчисляются собственнику. В частности в бюджете на год оговорены все ставки по площадям, что особенно важно для арендатора, поскольку он заранее знает, сколько ему придется платить.
Ю.А.: Ставки не меняются в течение года?
Н.И.: Нет, если это оговорено условиями договора.
Ю.А.: А если в договоре это не прописано, насколько вероятно, что в течение года не произойдет изменений ставок? Чем обусловлен дифференцированный подход к арендаторам: с одними заключаются такие договоры, с другими - нет?
Н.И.: Изменение ставок происходит с учетом состояния рынка, также это бывает связано с улучшением помещений. Например, в офисном центре проводится ремонт, он обретает современный дизайн, дополнительные удобства.
Ю.А.: Я ставлю себя на место арендатора: предположим, мне совершенно не нужны мраморные лестницы и евродизайн. С какой стати я должен этот мрамор оплачивать...
Н.И.: Можно, конечно, и так подойти. Арендаторы разные бывают: некоторые радуются преобразованиям, другим они, действительно, ни к чему. Но поскольку у нас много помещений, мы предлагаем варианты на любой вкус и кошелек. Если не устраивает высокая арендная плата, можно сменить здание, подобрав помещение подешевле.
Андрей ГИРУЦКИЙ: Условия договора зависят не от того, приглянулся ли тот или иной арендатор, а от категории здания, в котором будет располагаться его офис.
Ю.А.: Возьмем в качестве примера “Терминал” - это один блок зданий?
Н.И.: Нет, это 90 тысяч квадратных метров помещений разного класса, потому и арендная плата разная. Так, за производственные помещения она в 4 раза меньше, чем за офисные. Торговые еще дороже. Во всем мире больше всего платят те, кто занимается торгово-посреднической деятельностью.
А.Г.: Кроме того, платят больше те, кто арендует площади “на внешней линейке”, выходящей на Сибирский тракт. В глубине двора здания ниже классом.
Ю.А.: Какими площадями сейчас располагает ЕАС?
Н.И.: В нашем управлении около 200 тысяч квадратных метров в Казани и Нижнекамске. Ведутся переговоры и в других регионах.
Ю.А.: Кто собственники помещений, находящихся в системе ЕАС - муниципалитет, государство, частные лица?
Н.И.: В основном, это частные собственники. Государству мы тоже можем предложить свои услуги. Кстати, сейчас наши предложения находятся на рассмотрении в правительстве. Полагаю, такое сотрудничество на рынке недвижимости было бы обоюдовыгодным. Это не только мое личное мнение. На днях в ЕАС приезжали первый вице-премьер Равиль Муратов, генеральный директор Агентства по поддержке предпринимательства Александр Сергеев, министр земельных отношений и госимущества Валерий Васильев, его заместитель Татьяна Юшканцева, заместитель министра экономики и промышленности РТ Алевтина Кудрявцева. Мы показали им наши площадки, рассказали, как строим отношения с арендаторами, какие назначаем цены, как ведем реконструкцию зданий. Гости задали много вопросов. Пообщались с арендаторами. Словом, получили разнообразную информацию. После чего Равиль Фатыхович признал, что сервейинговая компания по ряду параметров управляет недвижимостью эффективнее, чем государство.
Ю.А.: Извечная проблема: как превратить государство в эффективного собственника... Но вот вопрос: почему бы собственнику просто не нанять управляющего? Зачем мудрить, создавая ЕАС, называть это все заморским словом “сервейинг”. Ведь вот не создает Минземимущество у себя такую структуру - почему? Может, кто-то извлекает из этого доходы и не хочет делиться?
Игорь ЖИЛКИН: Скорее всего, дело в том, что для собственника, как правило, этот вид деятельности не основной. Многое зависит и от того, насколько велика его недвижимость. Хозяин небольшого магазина наверняка будет управлять сам. Но и в этом случае его издержки будут выше, чем если бы он имел дело с ЕАС, поскольку ему придется общаться со многими инстанциями. Если же речь идет о наборе объектов или крупных объектах, то, создавая собственную систему управления, собственник все равно вынужден нанимать управляющих. И еще вопрос, сумеет ли он выстроить рациональную систему взаимодействия с этими управляющими. Для этого придется нанять профессионалов, обучать их, чтобы они справились со своей задачей - за год получить с квадратного метра определенный доход на вложенный капитал, соизмеримый, например, с вложениями в ценные бумаги. Лучше всего это удается, если на рынок недвижимости приходит несколько компаний, конкурирующих между собой. Они борются за деловую репутацию, и конкуренция между ними лучше всего гарантирует эффективную и честную работу. На Западе это так и ведется, и у нас, в Москве и Петербурге, также создается конкурентная среда на рынке недвижимости.
Ю.А.: Но вернемся к проблеме неэффективности государственного управления недвижимостью...
И.Ж.: Причины разные, в том числе юридического плана. Например, собственником недвижимости является субъект Федерации, а собственность находится на балансе ГУПа или учреждения. Возникает коллизия, когда собственник не может на законных основаниях эту собственность изъять, несмотря на то, что ГУП не использует ее как следует. Лет 20 назад, когда это ГУП создавалось, тогда все эти помещения использовались полностью, но времена изменились, и теперь такие площади предприятию ни к чему. Но правовых механизмов, позволяющих ее передавать, скажем, в доверительное управление, нет.
Ю.А.: Тогда получается, что укоры первого вице-премьера Минземимуществу, что называется, “мимо денег”. Что же они могут сделать, если им мешает законодательство?
Айдар ГАЛЕЕВ: Варианты все же существуют. Минземимущество создало на базе ГУП республиканский имущественный центр и управляющую компанию... Им передали в управление, например, “Гидроспецстрой”.
Ю.А.: Что мешает республиканскому имущественному центру наладить такое же управление, как в ЕАС?
Н.И.: Ничто не мешает. Правда, сложно найти квалифицированных специалистов.
Ю.А.: Проблема в нехватке человеческого капитала, но это значит, в данном случае, что вы оказываетесь монополистами?
Н.И.: Ситуация все время меняется. Когда мы начинали, недвижимость стоила копейки. Это недавно государство подняло цены. Интереса к ней у деловых людей, соответственно, не было. Мы многое сделали для того, чтобы у нас появился рынок недвижимости. И сегодня прилагаем большие усилия. В том числе и на страницах “ВиД” рассказываем о сервейинге, о своих разработках, определяем рейтинги торговых и офисных площадей. Многие при встрече говорят: мы смотрим на ваши цены, делаем на рубль дешевле и получаем соответствующий доход. То есть мы сами создаем себе конкурентов, вряд ли монополисты так себя ведут. Со временем в республике будет много таких компаний.
А.Г.: Уже этим летом открывается 3-4 офисных центра, которые смогут составить нам конкуренцию, только они будут работать в более дорогом сегменте. “ТАИФ”, скажем, собирается перепрофилировать гостиницу на Зинина под офисный центр.
Ю.А.: Рынок недвижимости стал расти, как только окрепла ЕАС и подняла арендные ставки, показав всем, что управление недвижимостью рентабельно (насколько я знаю, рентабельность капитала сегодня составляет примерно 10-15 процентов). Вы теперь законодатели моды в этой сфере: обозначаете ценовые вилки, пропорции для разных категорий зданий. Кто-нибудь в ЕАС анализировал, насколько еще возможно движение цен вверх? Где тот предел, когда курочка, несущая золотые яйца, начинает дохнуть?
Н.И.: Есть методика, которая позволяет делать оценки с учетом социально-экономического положения в регионе - зарплат и прочего... Мы составляем в соответствии с этим рейтинги. На практике это выглядит так. Какой-то комплекс стал престижным, выросла арендная ставка. Для одного предпринимателя это предел, он съехал, другой, более успешный, занял эти площади.
А.Г.: Недвижимость должна окупаться, поэтому мы ее делим по классам. Уровень ставок на недвижимость высшего класса - “А” - близок к предельному. Если взять класс пониже - “С”, здесь есть резерв для повышения. Рассчитать этот предел нам помогает внутренняя статистика. При возникновении конкурентной среды ставки не только стабилизируются, но и могут в некоторых случаях упасть. Многое зависит и от экономической обстановки в стране. В августе 1998 года цены на недвижимость резко снизились. Свободные площади сдавали по бросовым ценам.
И.Ж.: В долгосрочном плане цены могут только вырасти. Пока они низкие, поскольку используются старые помещения, а арендные ставки не обеспечивают возмещения капитала. Когда эти строения будут дряхлеть, а новые вводиться в строй, цены будут расти, а затраты на эксплуатацию снижаться.
Н.И.: На “Терминале”, после того как ставки стали приближаться к рыночным, некоторые фирмы перестали существовать. Одно дело не платить вовсе или платить 7-8 рублей за квадратный метр, другое - по ставке 25 рублей... Однако, хотя некоторые фирмы закрылись, специалисты без работы не остались, перешли в другие структуры на этой же площадке, которые эффективнее работали.
И.Ж.: Беда государственного управления в том, что у ведомств нет точной и ясной политики, чиновники не знают, что они хотят продать, что будут эксплуатировать, с чего получать доход. Потому что у них нет адекватной системы принятия решений, связанных с объективной оценкой состояния объекта, его перспектив на рынке, а соответственно с тем, сколько в него надо вложить средств, чтобы получить доход, и что выгоднее продавать.
Ю.А.: В ПАИ есть понимание этого? Тогда такой вопрос. Мы говорили о нехватке человеческого капитала. ПАИ готов помочь Минземимществу в подготовке специалистов, которые смогут принимать адекватные решения?
И.Ж.: У нас нет таких мощностей и такого количества специалистов, чтобы поставить обучение на поток. Но в выработке стратегии управления могли бы помочь.
А.Г.: Мы и сейчас работаем с Минземимуществом, участвуем в конкурсе на разработку стандартов и методик по управлению государственным имуществом. Но при этом речь идет о другом - о том, как должна работать сервейинговая компания. Мы разрабатываем критерии оценки по каждому направлению деятельности, в том числе в пакете этих материалов предусматриваются и требования к квалификации специалистов.
Ю.А.: Что, на ваш взгляд, ждет предпринимателей Татарстана в ближайшие годы?
Н.И.: Нужно ориентироваться на развитие рыночной среды в России. Об этом говорит и вступление в перспективе в ВТО, и то, что США признали нас страной с рыночной экономикой. Недавно принята концепция Минземимущества, основанная на рыночной базе. Кабинетом министров РТ утверждена программа управления недвижимостью на принципах сервейинга. Надо настроиться на рыночные условия. Кто впишется, будет процветать, кто не сможет - увы.
А.Г.: Все зависит от бизнеса, от того сегмента рынка, на котором работает предприниматель. Рынок недвижимости, например, будет развиваться - и первичный, и вторичный, темпы зависят от конкретной ситуации. Сейчас многие крупные фирмы хотят строить недвижимость. Пока земля дешевая, участки есть, надо строить свои площадки. В Питере такая тенденция особенно заметна. Многие фирмы, занятые в строительстве, одновременно начали работать на рынке недвижимости. Думаю, что у нас тоже к этому придут. Например, фирма “Унистрой” начала возводить бизнес-центр. Думаю, и многие другие будут это делать, диверсифицируя свой бизнес.
А.Г.: Рынок недвижимости активно развивается, цивилизуется. Все меньше остается “серых” схем. На мой взгляд, выбор объектов аренды у предпринимателей будет больше.
И.Ж.: С малым и средним местным бизнесом ничего особенного не случится - ни слишком плохого, ни слишком хорошего. Будет умеренное развитие. Плохого не будет потому, что экономика в среднем будет “ползуче” расти, экономические условия останутся прежними. А поскольку бюрократическая система не изменится быстро, хорошего тоже не прибавится. Что делать: лучшие предприниматели у нас завязаны с системой. В большинстве случаев активно развиваются те, кто имеет административный ресурс, в нашей стране без этого вырасти очень непросто. Сегодня это норма. Ведь, как говорят: “против лома нет приема, если нет другого лома”.
Ю.А.: Ну что же, о будущем бизнеса трое из четырех участников беседы высказались оптимистично, один нейтрально. Поверим их прогнозам.
От редакции. Надеемся, что эта беседа за “круглым столом” будет полезна не только для предпринимателей, основных арендаторов офисных и торговых помещений, но и для всех тех, кто интересуется положением дел на рынке недвижимости и ближайшими его перспективами. На наш взгляд, прошедшая в редакции встреча предоставила возможность подвести промежуточные итоги информационно-просветительной компании, которая ведется Комитетом РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, ОАО “Единая арендная система” и Поволжским антикризисным институтом на страницах газеты “Время и Деньги”.
Ждем ваших откликов и предложений.