Время и Деньги
16.11.2006 Бизнес

Салмачи: новый взгляд на развитие территории

Что такое “миддл-класс” Сейчас постсоциалистическое общество, в начале 90-х годов раздираемое идеологическими и экономическими противоречиями, уже пришло к убеждению, что именно средний класс является гарантом стабильной жизни в государстве. Любая цивилизованная страна, формируя стратегию своего социально-экономического развития, в первую очередь ориентируется на запросы именно этой многочисленной и прекрасно сознающей свое место в обществе группы людей. Естественно, средний класс не однороден. Это и представители малого и среднего бизнеса, и люди, как принято выражаться, интеллектуальных и творческих профессий (врачи, ученые, журналисты, литераторы и т.д.), и квалифицированные рабочие. На Западе они живут в загородных домиках, расположенных в городках-спутниках, плотным кольцом обступивших мегаполисы с их биржами, банками, офисными центрами и гипермаркетами. Причем дома, как правило, приобретены в кредит. Они ценят уют и никогда не поступятся своим правом после напряженного рабочего дня расслабиться в шезлонге на собственной зеленой лужайке или у телевизора, принимающего добрую сотню каналов. Их дома заполнены разнообразной бытовой техникой, а холодильник забит продуктами из супермаркета, потому что женщины миддл-класса озабочены карьерой и не тратят драгоценное время на “быт”. Техника обычно тоже куплена в кредит. Однако их это не беспокоит: за исключением периода кратких финансовых кризисов, которые быстро преодолеваются мощной и устойчивой экономической системой, жизнь стабильна и не несет никаких неприятных сюрпризов. В общем, привлекательная картинка, но не из нашей жизни.


Предполагаю, что многие читатели уже недоуменно пожимают плечами. Мол, зачем нам читать о чужом процветании, когда нашему среднему классу такое разве что во сне может присниться. Согласиться с такой аргументацией трудно, так как замалчивать проблему - не значит решить ее. Напротив, каждый день промедления только отдаляет благополучие, избежать которого все равно не удастся. Вопрос в сроках. Любая страна рано или поздно подходит к тому рубежу, после преодоления которого большая часть населения будет жить хорошо. Взгляните на нынешние Соединенные Штаты и вспомните годы “великой депрессии”, посмотрите на Германию и подумайте о послевоенной разрухе. Примеры можно приводить до бесконечности. В дореволюционной России средний класс также не мог пожаловаться на низкий уровень жизни и отсутствие возможностей. Трагедия же была в том, что он оказался слишком малочисленным, чтобы повлиять на ход событий. Не стоит повторять этот опыт. Напротив, необходимо сделать все, чтобы средний класс как можно быстрее набрал силу, превратившись, как ему и положено, в один из столпов стабильности. А это невозможно без его экономического благополучия.





Для пессимизма нет повода


Убежден, что это не “фэнтази”. Во всяком случае, первые признаки цивилизованного будущего уже можно заметить. Страна, пусть медленно, но верно, выходит из эпохи великих потрясений. Выходит с меньшими потерями, чем это могло бы быть, и это обнадеживает. Все мы помним социальную напряженность начала 90-х годов: ее последствия могли быть весьма печальными. Помним и финансовый кризис августа 98-го, после которого значительная часть населения на время потеряла возможность приобретать обычный набор товаров. Но он же (кризис) стал отправной точкой возрождения той части отечественной промышленности, которая имела потенциал. Уже сегодня изменилось к лучшему и финансовое положение многих наших соотечественников, доходы которых стали более стабильными. А учитывая, что Татарстан - один из наиболее промышленно развитых регионов Российской Федерации, у нас эта тенденция заметнее, чем во многих других местах. Так, о формировании среднего класса свидетельствует хотя бы такой факт, как рост числа потребителей, приобретающих товары в кредит. Причем покупают, в основном, мебель, бытовую и аудио-, видеотехнику. Конечно, это частность, но говорящая о многом. Другое подтверждение этого процесса - элитные многоэтажные дома в центре города.





“ЕАС” - в русле современности


В этой ситуации сервейинговая компания “Единая арендная система”, ранее занимавшаяся исключительно офисной, торговой и производственной недвижимостью, решила внести посильный вклад в дальнейшее формирование татарстанского миддл-класса и выйти на рынок жилья. Мы разработали проект несколько необычный для нашей республики, которая еще не имеет подобного опыта - строительства поселка городского типа для среднего класса. Такие поселки также называют “таунхаусами”. Естественно, вначале специалисты компании определили, какую именно социальную группу мы называем татарстанским средним классом. Ведь совершенно очевидно, что полностью переносить на наше общество западные представления будет неверно. По крайней мере, в ближайшем будущем. Итак, предполагается, что потенциальными жителями поселка будут люди, имеющие недвижимость, стабильный и достаточно высокий заработок, семью из 3-5 человек, личный автотранспорт. Я уже упоминал, что одним из признаков появления у нас среднего класса являются элитные дома, и у многих, наверное, возник вопрос, не лучше ли это, чем коттеджный поселок. К сожалению, хотя эти дома и обладают определенными преимуществами по сравнению со среднестатистическим жильем, в то же время у них есть и определенные недостатки. В первую очередь, это их достаточно высокая рыночная стоимость и отсутствие связи с землей, к чему обычно стремится средний класс.


Разрабатывая основные подходы к решению поставленной задачи, специалисты сервейинговой компании задумались над весьма важными глобальными проблемами и процессами, участниками которых являемся мы все. И тем не менее о них часто забываем. В современной градостроительной политике основное внимание необходимо уделять созданию эмоционально и образно насыщенной, взаимосвязанной с природой и другими традиционными человеческими ценностями гуманной городской среды. Город XXI века должен гармонично интегрировать современные требования к урбанистической среде крупного делового центра и традиционные представления о человеческом, а не автомобильно-блочном характере городского пространства, быть экологически безопасным, эстетически привлекательным и комфортным.


Теперь, наверное, многие поймут, почему в качестве экспериментальной площадки мы выбрали недавно включенный в Казань поселок Салмачи. Несмотря на то, что его жители могут гордо именовать себя казанцами, деревянные избушки-развалюшки не превратились в комфортабельные дома, а улочки весной и осенью становятся настоящим болотом. Еще несколько лет назад решение данной проблемы зависело бы целиком от городских властей, у которых и без Салмачей забот хватает. Однако теперь все по-другому. Государство перестало быть единственным владельцем недвижимости, финансовых ресурсов и земельных участков, а значит, активными участниками градостроительного процесса - застройщиками и инвесторами, могут быть как юридические, так и физические лица.


Поселок Салмачи:


город или село?


Итак, Салмачи - один из проблемных участков Казани. История его такова. В июне 2001 года арбитражный суд РТ признал предприятие ОАО “Фирма “Салмачи” банкротом и принял решение ввести конкурсное производство. В том же июне вышло постановление Госсовета РТ о включении села Салмачи Пестречинского района в состав города. А в сентябре Кабинет министров республики издал постановление “О включении в черту города земель Пестречинского района РТ”. Принадлежность села к столице Татарстана была решена, но быт его жителей не стал от этого городским.


Основная проблема Салмачей, как и подавляющего большинства поселков Казани - отсутствие комплексного планирования в их проектировании, слабо развитые социальная сфера, инженерное оборудование и благоустройство. Отсутствие общего лица таких поселков резко контрастирует с развитием территорий традиционного многоэтажного домостроения центра города. От комплексного подхода к решению этих проблем при малоэтажном домостроении зависит будущее как каждого вновь создаваемого, так и уже существующих в черте города поселков. А значит, в итоге и вид Казани в ближайшем будущем. В преддверии же 1000-летнего юбилея татарстанской столицы они вообще должны выйти на первый план. Именно эти задачи решались нашими специалистами при формировании проекта предполагаемого строительства поселка малоэтажного домостроения типа “таунхаус” вблизи Салмачей.





“Таунхаус” - это красота


и комфорт


Поясню, что такое “таун-хаус”. В принципе, это жилье ХХI века. Во всяком случае, такое определение дали ему на Западе. Возведение домов этого типа позволяет удешевить строительство и обеспечить людей недорогим жильем на природе. И хотя слово “таунхаус” (“townhouse”, англ. - “городской дом”) звучит для нас непривычно из-за новизны этого явления в российских условиях, в Москве и Санкт-Петербурге наблюдается постоянный рост спроса на подобного рода городское жилье. Опыт российских мегаполисов показывает, что создание таунхаусных районов в черте городских конгломератов - одна из главных тенденций в развитии малоэтажного строительства.


Как же выглядит дом типа “таунхаус”? Таунхаусы представляют собой, как правило, небольшие строения, соединенные между собой в единое здание. Каждый имеет отдельный вход и небольшой участок земли перед домом и за ним.


Чем привлекательно строительство сблокированных домов типа “таунхаус”?


Во-первых, налицо эффективная экономия. Компактная и удобная группировка домов создает небольшие комплексы, включающие в себя от 2-х до 4-х зданий. Вследствие этого, экономия земли, материалов и прокладки общих коммуникаций, что делает цены на дома такого типа доступными среднему классу. Во-вторых, привлекает многофункциональная эстетика подобного жилья. Обычная квартира в многоэтажном доме представляет собой линейное решение планировки помещений, которое часто приводит к бытовым неудобствам.


Архитектура таунхауса предлагает расположение на двух уровнях, условно делимых на “нежилой” (гостиная, холл, кухня) и “домашний” (спальни, детская). Третья зона - техническая может включать в себя гараж, мини-мастерскую, отопитель горячей воды, хранилище для продуктов. Еще одно преимущество - в земельном участке, к которому есть собственный выход из дома.


План строительства предполагает строительство нескольких вариантов домов таунхаус: эконом-класс, эконом-люкс, люкс, а также индивидуальные дома. Планируется создание отдельных кварталов и комплексов в зависимости от варианта дома.


Необходимо отметить обязательную организацию службы эксплуатации поселка. У жителей не должно быть проблем с домашним оборудованием, если оно доверено профессиональной и корректной службе эксплуатации. Можно забыть, что бывают неприятности с сантехникой, антенной, телефоном, вывозом мусора, уборкой территории от снега. Поселок будет огражден забором, охранять территорию будут сотрудники специализированной охранной структуры. Предусматривается строительство около центрального въезда административно-бытового центра, включающего в себя магазины, кафе, коммунальные службы.


Таким образом, поселок типа “таунхаус” объединяет преимущества частного дома на природе с удобствами городской квартиры, причем при сопоставимых со стоимостью этой квартиры ценах. Уровень жизни в подобных домах часто не уступает жизни в большом коттедже и намного превышает уровень жизни в квартире.





Таунхаус: аргументы, статистика, факты





Во многих странах мира таун-хаусы сейчас стали одним из наиболее перспективных направлений в развитии малоэтажного строительства. В Европе и США постоянный рост спроса на таунхаусы наблюдается с 60-х гг. XX в. Для наших ближайших соседей (Польши, Германии, Финляндии, стран Балтии) создание районов таунхаусов в среде городских конгломератов стало одной из тенденций в развитии малоэтажного строительства. К примеру, в Канаде популярны таунхаусы площадью 150-250 кв. м, а три года назад в Торонто начали строить дорогие таунхаусы, которые стоят столько же, сколько и частные дома аналогичных размеров. В Лондоне причинами бурной застройки таунхаусных районов были дефицит и высокая стоимость земли, а также непомерные затраты на оплату коммунальных услуг. В Америке таунхаусы крайне популярны, спрос на эти коттеджи уже давно превысил спрос на жилье в многоквартирных домах, где сегодня остаются жить малоимущие слои общества.





ТАУНХАУС - новый взгляд на городское жилье.





На сегодняшний день в черту Москвы включены поселки, застроенные одними лишь таунхаусами. Среди них - "Рождествено", "Покровские холмы", "Палаты Муравьевых". Масштабная коттеджная застройка ведется в районе Куркино, расположенного на северо-западе города.





На звание элитного поселка таунхауса сегодня могут претендовать "Палаты Муравьевых" в районе Остоженки. Здесь часть комплекса облицована кирпичом, сделанным в реставрационной мастерской и соответствующим материалу позапрошлого века. Архитекторам удалось идеально вписать комплекс таунхаусов в существующий тип застройки района.





ТАУНХАУС - эффективная экономия в результате блокировки домов.





Таунхаусы обладают рядом достоинств, благодаря которым их возведение в густозаселенных мегаполисах становится рентабельным. Смежные стены, отдельные входы с улицы и так называемая "сэндвичная" технология строительства позволяют застройщикам гибко решать вопросы с дефицитом и высокой стоимостью городской земли.





В помощь новоселам в некоторых коттеджных поселках создаются дочерние подразделения основного застройщика, оказывающие множество услуг - от индивидуальной отделки до эксплуатации домов. Речь идет не только о сантехнических работах. Услуги самые разные, вплоть до мытья окон и фасадов, вывоза мусора, приведения в порядок газонов, детских площадок, дорожек.





Существует несколько теорий происхождения этого типа жилья, но наиболее популярна версия о "доме-трансформере". Любая семья, в которой есть дети, рано или поздно превращается в две, три семьи, каждой из которых необходимо собственное жилье. Родовое гнездо после того, как его перестроили или достроили, становится таунхаусом: родню связывают общие внутренние стены, но вход в жилище у каждой ячейки общества отдельный. Расчетливые европейцы еще в XIX в. пришли к выводу, что такой вид жилья экономичен при строительстве и подключении коммуникаций, функционален, удобен с точки зрения обслуживания и обеспечения безопасности.





ТАУНХАУС - централизованная служба эксплуатации и охраны.





Некоторые компании-застройщики предпочитают продаже коттеджей сдачу в аренду. Тем самым компании стремятся обеспечить себе стабильный доход и возможность гибкой корректировки цены в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией. В Москве и ближнем Подмосковье предполагается построить около 230 таунхаусов сугубо для сдачи в аренду.


ТАУНХАУС - многофункциональная эстетика жилья.





По сравнению с многоквартирными домами строительный цикл для коттеджей (а следовательно, и финансовые риски) значительно ниже.





ТАУНХАУС - объединение преимуществ частного дома на природе со всеми удобствами городской квартиры.





Застройщики стараются как можно четче отделить коттеджные поселки от типовых кварталов и предельно насытить объектами социальной инфраструктуры. Все это позволяет создать однородную социальную среду для обитателей таунхаусов. Квартиры, например, в Куркине покупают, в основном, сотрудники частных фирм в возрасте от 30 до 40 лет. 80% из них имеют высшее образование. Здесь очень мало приезжих из других городов - не более 5%. Тогда как в районах массовой застройки эта цифра колеблется от 20 до 25%.








Эпилог


Теперь читатели сами могут решить, нужны ли нам поселки типа “таунхаус”. Уверен, ответ будет утвердительным. Ведь это шанс для людей, имеющих неплохие доходы, но в то же время и небогатых, переехать в красивое и комфортное жилье на природе, не покидая города. Это шанс для новых районов города изменить свой чересчур уж безликий вид. Это шанс для нашей республики без опозданий войти в “настоящий, не календарный” XXI век.

33
Авторизуйтесь, чтобы оставлять комментарии